La Litis sobre Derechos Registrados, sin actividad procesal, el arma utilizada por los ocupantes ilegales para paralizar los desalojos.

El magistrado Elvis Rafael Suárez Estévez, es el abogado del Estado ante la Jurisdicción Inmobiliaria, Departamento Este.

Las demandas son interpuestas ante un tribunal con el propósito de que sean falladas, pero en la práctica, hay otras que se depositan para dormir. En la Jurisdicción Inmobiliaria dominicana, la litis sobre derechos registrados, concebida por el artículo 28 de la Ley 108-05, como el proceso contradictorio relativo a un derecho o inmueble registrado, se ha convertido, en manos de litigantes hábiles, en un instrumento cuya eficacia no depende de ganar el caso, sino de que el mismo nunca culmine.

El escenario típico lo conoce cualquier operador del sistema. Un propietario con certificado de título solicita el desalojo de un ocupante sin derecho ante el abogado del Estado, iniciado el proceso o antes de finalizar el mismo, días después aparece una litis sobre el inmueble: nulidad de venta, impugnación de deslinde, cualquier pretensión sirve. La sola existencia de esa demanda se invoca entonces para paralizarlo, porque la ocupación deja de parecer intrusión y pasa a vestirse de conflicto pendiente.

Lo revelador viene después: el demandante no impulsa su propia demanda. El artículo 30 de la ley condiciona todo trámite al depósito de la constancia de notificación al demandado, y los artículos 133 y 134 del Reglamento General de los Tribunales lo refuerzan: sin ese depósito, el juez no fija audiencia ni realiza actuación alguna. El litigante dilatorio simplemente no notifica, no solicita fijación de audiencia y no libra el avenir a la contraparte. El expediente queda depositado, pero muerto.

Ese cadáver procesal, sin embargo, produce efectos de cosa viva. El inmueble figura en conflicto, el desalojo se detiene y el propietario titulado queda rehén de un proceso que nadie tramita. La salida legal es la perención de instancia del artículo 38: transcurridos tres años de inactividad procesal de las partes, el proceso se archiva de forma definitiva y de pleno derecho. Tres años. Ese es el precio, medido en tiempo, que la inercia deliberada impone al titular de un derecho registrado.

Y el Reglamento lo admite con franqueza incómoda: ante la falta de depósito del acto de notificación, al tribunal solo le queda esperar que transcurra el plazo de la perención, que ni se suspende ni se interrumpe. La norma que debía sancionar la desidia terminó cronometrándola. Peor aún: consumada la perención, nada impide al mismo litigante depositar una demanda nueva sobre el mismo inmueble y reiniciar el ciclo.

Ahí aparece la deformación más grave del sistema: la litis sobre litis. Procesos que reeditan pretensiones ya decididas por sentencias con autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, con partes maquilladas o causas apenas reformuladas. La cosa juzgada es un pilar de la seguridad jurídica que el Tribunal Constitucional ha vinculado a la protección del registro en precedentes como TC/0209/14 y TC/0093/15, y el derecho a una justicia oportuna del artículo 69 constitucional ampara tanto al que demanda como al que ya venció. Cada litis que resucita lo decidido convierte la sentencia definitiva en un simple entreacto.

Las correcciones no exigen reformar la ley; exigen tomarla en serio. Primero, dar consecuencia real al incumplimiento del artículo 30: si el demandante no deposita la notificación en el plazo de la octava franca, la demanda debe quedar sin efecto de inmediato, con desglose y comunicación al Registro de Títulos para levantar cualquier anotación, sin esperar tres años de perención.

Segundo, blindar el desalojo frente a la litis fantasma. Ni la vía administrativa ante el Abogado del Estado ni la judicial deberían suspenderse por la mera existencia de una demanda que su propio autor no tramita; la suspensión debería reservarse a procesos con impulso procesal verificable, y aun así bajo la potestad del juez de los referimientos del artículo 50 para ponderar la seriedad de la pretensión.

Tercero, cerrar la puerta a la litis sobre litis mediante un control liminar de admisibilidad: verificada la identidad de objeto, causa y partes con un proceso ya decidido de manera irrevocable, la nueva demanda debe declararse inadmisible en la primera audiencia, con aplicación decidida de la sanción por temeridad que consagran el artículo 31 de la ley y el artículo 137 del Reglamento. Demandar lo ya juzgado con ligereza censurable debe costar, y costar de verdad.

El sistema Torrens descansa sobre una promesa: que el certificado de título pone fin a la discusión, no que la inaugura indefinidamente. Cuando una demanda dormida vale más que una sentencia irrevocable, el incentivo del sistema se invierte y premia al que litiga para no ser juzgado. Devolverle a la litis su seriedad no es endurecer el proceso: es proteger, a la vez, al propietario que confió en el registro y a la jurisdicción que juró defenderlo.